Le coin de l'immobilier

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À se rappeler lorsqu'on vend sa propriété

La vente d’une propriété en Floride s’accompagne de plusieurs frais pour le vendeur tels que droit de mutation, recherche de titre, état de compte et autres frais relatifs à la préparation du dossier. En plus de ces dépenses, une autre surprise venant du fisc américain vous attend: une retenue d’impôt sur le prix total de votre vente. 

Cette retenue d’impôt est réservée uniquement aux étrangers non résidents qui détiennent un immeuble aux États-Unis. Elle sera prélevée par l’agent de titre au moment de la vente ou du « closing ».  Depuis le mois de février 2016 le fisc américain a changé les règles de cette retenue d’impôt.

Vendre sa propriété en Floride, ça se prépare

Bien sûr, on parle beaucoup de staging, une démarche à ne pas négliger, mais nous y reviendrons dans une future chronique. Ici, je veux vous sensibiliser à un aspect plutôt juridique ou légal qui doit être considéré dans la mise en vente de sa propriété.

En Floride, la plupart des communautés sont encadrées dans une structure qu’on appelle Home Owners Association (HOA) ou Condo Association. Comme vous le savez sans doute, la différence entre les deux se situe au niveau du concept de propriété ou copropriété. Dans un HOA, on est propriétaire de sa résidence et copropriétaire des espaces communs tels piscine, guérite, rues, etc., et dans un condo association, on est copropriétaire de tous les bâtiments et espaces communs et propriétaire de l’intérieur de notre unité.

La transition du marché immobilier en Floride

Le marché immobilier en Floride est en période de transition depuis quelques mois. Ce n’est plus un marché d’acheteurs, mais on ne peut pas dire que ce soit devenu un marché de vendeurs pour autant. On parle plutôt d’un marché équilibré avec un inventaire qui s’écoule entre 6 à 8 mois et des propriétés qui se vendent après 3 et 6 mois sur le marché. C’est évident qu’on parle ici d’une règle générale et de propriétés mises sur le marché au bon prix.

Ce marché qu’on dit équilibré implique d’ailleurs un changement majeur quant à la détermination du prix demandé. Je m’explique : dans un marché d’acheteurs, les prix sont plus négociables, car ce ne sont pas toutes les propriétés qui se vendront dans un délai normal, donc la motivation du vendeur est le facteur le plus déterminant et les plus motivés influencent les prix à la baisse. Au contraire, dans un marché de vendeurs où l’inventaire est plus bas que la demande, ce sont les acheteurs les plus motivés qui poussent les prix à la hausse de crainte de ne pas trouver ce qu’ils cherchent à court terme. Dans ce type de marché, les acheteurs qui paient comptant ont définitivement l’avantage sur ceux qui ont besoin de financement.

Comment est le marché (hiver 2015-2016)?

La question la plus fréquente qu’on a à répondre quand on fait carrière en immobilier est la suivante : comment est le marché? En effet, peu importe où je vais ou qui je rencontre, au resto, entre amis ou en famille, ou encore dans n’importe quelle activité de groupe, dès qu’on sait que je suis agent immobilier, la question arrive : Jacques, comment est le marché? Cette réaction est normale et compréhensible lorsqu’on réalise que l’immobilier, c’est notre résidence mais aussi l’investissement personnel le plus important pour la plupart d’entre-nous.

 

Donc, comment répondre à cette question qui intéresse tout le monde. En fait, tout étant relatif, il y plusieurs réponses à cette question, car ça dépend du chapeau qu’on porte lorsqu’on la pose. En effet, est-ce qu’on la pose comme vendeur, acheteur, ou investisseur?

Quelle est la différence? «Short Sale» ou «Foreclosure»

Depuis les deux ou trois dernières années, la Floride offre des aubaines immobilières dues à la crise hypothécaire et la récession américaine. La façon formelle d’acquérir une propriété est entre un vendeur (un individu) et un acheteur, mais ces dernières années un nouveau phénomène s’est développé, le «short-sale», que je  pourrais traduire de «vente-réduite». Dans ce type de vente, le dénominateur commun est un endettement hypothécaire, par le vendeur, surpassant la valeur marchande de la propriété. De plus, quatre ou cinq parties sont impliquées. Le vendeur, le ou les prêteurs hypothécaires (de 1er et 2ieme rang), bien entendu  l’acheteur, l’agent immobilier, et parfois le «short sale negociator».

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