La "Crise" immobilière vue de l’intérieur

Je reçois toujours plusieurs commentaires suite à la parution d'une nouvelle chronique immobilière, lesquels commentaires parviennent surtout de propriétaires qui veulent vendre et qui se trouvent un peu confus suite aux différents articles publiés dernièrement dans divers journaux et magazines.

C’est vrai que ce n’est pas encourageant de lire toutes ces nouvelles rapportant des baisses de prix de l’ordre de 20 à 30 % et des baisses d’activité dans les ventes ...mais c’est la réalité.

Pour comprendre un peu mieux ce qui se passe dans le marché actuel, je vais vous décrire en quoi consiste le travail d’agent immobilier.

Par exemple, normalement, les activités d’un agent immobilier sont partagées entre la mise en marché de ses inscriptions (listings) et la recherche de propriétés pour ses clients acheteurs.

1- Gestion des inscriptions

Dans un marché normal, nos ventes d’inscriptions se font surtout via le système MLS (Multiple Listing Service), c’est-à-dire par l’intermédiaire d’un autre agent qui recherche une propriété pour un de ses clients acheteurs. Cette facette de notre travail, la gestion des inscriptions, implique les tâches suivantes: inscrire une propriété (rendez-vous avec le vendeur, explications et signature du mandat de vente, photos et mesures de la propriété, réunir les documents pertinents, publier l’inscription sur MLS, préparer la publicité, répondre aux demandes d’informations venant d’autres agents via MLS et/ou d’acheteurs via publicité, faire visiter la propriété plus ou moins souvent selon le cas ou le marché, présenter les offres d’achat, faire le suivi de la transaction en s’assurant que les dépôts, l’inspection, l’application à l’association, la demande de financement, le cas échéant, l’acheminement des documents à l’officier de la transaction sont tous complétés selon les délais prescrits dans le contrat de vente.

2- Recherche de propriétés

Cette deuxième facette du travail d’un agent immobilier s’amorce à partir du moment où un acheteur nous contacte pour acheter une propriété. Cette facette de notre travail implique les tâches suivantes: rendez-vous avec l’acheteur et prise en notes des besoins du client et des paramètres de recherche, explications des étapes à venir, retour au bureau et amorcer une recherche via MLS, présenter une présélection de propriétés retenues et valider les paramètres, céduler les rendez-vous pour les visites des propriétés retenues (cette étape peut se répéter plusieurs fois selon le client et/ou le marché), préparer une proposition d’achat pour la propriété sélectionnée, expliquer toutes les étapes menant au transfert de titres (closing), présenter l’offre d’achat, faire le suivi de la transaction en s’assurant que les délais soient respectés et que les étapes suivantes soient complétées: transmettre les dépôts, inspection de la propriété, application à l’association, application pour le financement, les cas échéant, acheminer les documents à l’agent inscripteur, lequel les achemine à l’officier de la transaction et compléter la transaction en s’assurant que les termes du contrat de vente soient respectés.

Cette description du travail de l’agent immobilier vous aidera à comprendre l’état du marché actuel. En effet, depuis presque deux ans, la première partie de notre travail, à savoir la gestion des inscriptions, ne consomme à peu près pas de notre temps. Après avoir inscrit une propriété à vendre, le reste des tâches est en proportion de l’activité générée par les acheteurs, surtout via les autres agents venant du MLS. Présentement, c’est à peu près nul. En effet, une seule de nos inscriptions a été visité par un autre agent au cours du mois de janvier. Ceci en dit long sur le marché local, à savoir les américains. Ceux-ci représentent naturellement la plus grande partie du bassin des acheteurs potentiels.

Un exemple concret, Waterside Village... Depuis dix ans, cette communauté de 412 condos située à Hypoluxo, a vu sa population évoluer de la façon suivante: 100% canadiens-français au début en 1989, pour devenir 50% américains et 50% canadiens-français au début des années 2000, c’est-à-dire après que le taux d’échange du dollar canadien ait atteint un niveau tel que les acheteurs canadiens avaient disparu et que les vendeurs devaient transiger avec les acheteurs présents, à savoir les américains. En 2007, sur 12 transactions via MLS, 8 acheteurs étaient des canadiens-français. Dans un marché normal, statistiquement parlant, 8 américains et 4 canadiens-français se seraient partagés les transactions.

Donc, pour résumer le tout, le marché local étant stagnant, et le nombre de propriétés à vendre étant trop élevé ( il y aurait un inventaire pour 4 ans d’avance actuellement ), c’est normal de voir les prix baisser. Si on n’est pas obligé de vendre, c’est mieux d’attendre. Même si la force du dollar canadien et de la monnaie européenne amène plusieurs acheteurs dans le marché de la Floride, il reste que c’est une quantité marginale comparée au potentiel d’acheteurs américains. Si le marché local ne reprend pas, les chiffres des derniers mois continueront de nous inquiéter: en effet, en décembre et novembre 2007 (les chiffres de janvier 2008 n’étaient pas encore disponibles au moment d’écrire ces lignes) 2,660 transactions ont été enregistrées dans le comté de Palm Beach comparativement à 4766 transactions en 2006, soit une baisse de 44%. Et pour la même période, le prix des maisons a chuté de 7% et celui des condos de 23%.

Pour conclure, il est facile de constater que 2008 sera une année idéale pour les acheteurs avisés. Il y aura beaucoup de vendeurs en détresse et beaucoup de reprises bancaires. Pour un acheteur, ce ne sera pas le choix qui manquera. Pour un vendeur, ce n’est pas le temps de vendre. Si vous n’avez pas le choix et que vous devez absolument vendre, vous devrez faire un compromis sur le prix.