Je ne sais pas s’il existe un autre sujet autre que les taxes municipales où on retrouve autant de confusion. Je vais tenter de répondre dans cette chronique aux questions qui me reviennent continuellement.
D’abord, même si vous êtes propriétaire depuis un certain temps et que vous payez vos taxes foncières chaque année, vous devez vous rappeler qu’en Floride, les taxes se paient à la fin de l’année, pour l’année qui se termine. On reçoit le compte de taxes en début novembre et on a jusqu’à la fin mars pour le payer. À chaque fois que je prends une propriété en vente, on me dit souvent que les taxes sont déjà payées pour l’année en cours, alors que la plupart du temps le compte n’est même pas émis.
Les Américains paient moins cher que les Canadiens ou étrangers…
Ceci est une demi-vérité. Si un Américain établit sa résidence principale en Floride, il bénéficie d’une exemption de taxes. C’est ce que l’on appelle «homestead». Cette exemption est de $25,000 et elle peut atteindre un maximum de $50,000 dépendamment de l’évaluation municipale de la propriété. De plus, si une propriété a le statut de «homestead», les taxes foncières ne peuvent augmenter de plus de 3% par année. C’est ce qui explique des différences parfois importantes du montant des taxes pour deux propriétés identiques. C’est aussi pour la même raison qu’on ne peut pas se fier sur le montant des taxes publié sur une fiche de propriété à vendre et prétendre que ce sera le même montant pour le nouveau propriétaire.
On peut consulter le site www.pbcgov.com/papa pour connaître l’historique de la propriété, son évaluation municipale, voir s’il y a une exemption ou non et le montant des taxes foncières. C’est certain qu’un étranger ne peut bénéficier de cette exemption à moins de détenir une carte verte ou d’être devenu citoyen américain. Par contre, où la demi-vérité intervient, c’est qu’un Américain de New York ou d’ailleurs, qui utilise sa propriété en Floride comme résidence secondaire, paiera le même montant de taxes foncières qu’un propriétaire de Montréal ou Paris.
Comment est établie l’évaluation municipale de ma propriété…
Ce que j’entends souvent: «Ton évaluation municipale sera basée sur le prix payé et tes taxes basées sur ce montant». Ceci est complètement faux à moins que, par hasard, le prix payé soit égal à la nouvelle évaluation municipale. Voici ce que dit le site web du «Property Appraiser» (bureau des évaluations des propriétés) à ce sujet: «Our deputy appraisers inspect all existing properties at least once every five years. Between inspections, a property’s market value is adjusted annually to reflect comparable sales in a neighborhood or a condominium complex».
En fait, ce que ça dit, c’est que la valeur de toutes les propriétés est ajustée à chaque année de façon à refléter la valeur des ventes de propriétés comparables de son quartier ou de son complexe de condo. En pratique, le bureau des évaluations utilise les ventes enregistrées entre le 1er janvier et le 31 juillet de l’année en cours.
Et pour confirmer le tout, j’ai sélectionné 10 de mes transactions de l’année 2012 et vérifié le montant des évaluations de 2013. J’ai choisi des transactions variant de $52,000 à $517,000 et réparties tout au long de l’année. La conclusion: aucune, sauf une, ne démontre une évaluation municipale égale au prix payé. En fait, la moyenne de l’évaluation en fonction du prix payé est autour de 76%. Celle qui se démarque a été payée $10,000 de moins que l’évaluation. C’était une reprise bancaire et la plupart de ces ventes sont faites à des prix inférieurs au marché… mais souvent nécessitant des réparations importantes.
En conclusion, le prix payé est entré en considération dans la révision annuelle des ventes comparables, mais, c’est une vente parmi d’autres et l’évaluation municipale aux fins de taxes foncières sera plus ou moins fixée autour de 75% du prix de vente, sauf exception.
Je souhaite que cette chronique vous ait éclairé et n’hésitez pas à me contacter pour toutes informations concernant l’immobilier.
Jacques Drouin est agent immobilier depuis 1998 en Floride et représente une clientèle principalement francophone. Jacques travaille sur la région de Palm Beach County et est spécialisé dans les résidences secondaires, à savoir, condominiums en bord de mer, résidences en communautés sécuritaires et en country clubs.
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Les taxes municipales : comment ça marche?
Je ne sais pas s’il existe un autre sujet autre que les taxes municipales où on retrouve autant de confusion. Je vais tenter de répondre dans cette chronique aux questions qui me reviennent continuellement.
D’abord, même si vous êtes propriétaire depuis un certain temps et que vous payez vos taxes foncières chaque année, vous devez vous rappeler qu’en Floride, les taxes se paient à la fin de l’année, pour l’année qui se termine. On reçoit le compte de taxes en début novembre et on a jusqu’à la fin mars pour le payer. À chaque fois que je prends une propriété en vente, on me dit souvent que les taxes sont déjà payées pour l’année en cours, alors que la plupart du temps le compte n’est même pas émis.
Les Américains paient moins cher que les Canadiens ou étrangers…
Ceci est une demi-vérité. Si un Américain établit sa résidence principale en Floride, il bénéficie d’une exemption de taxes. C’est ce que l’on appelle «homestead». Cette exemption est de $25,000 et elle peut atteindre un maximum de $50,000 dépendamment de l’évaluation municipale de la propriété. De plus, si une propriété a le statut de «homestead», les taxes foncières ne peuvent augmenter de plus de 3% par année. C’est ce qui explique des différences parfois importantes du montant des taxes pour deux propriétés identiques. C’est aussi pour la même raison qu’on ne peut pas se fier sur le montant des taxes publié sur une fiche de propriété à vendre et prétendre que ce sera le même montant pour le nouveau propriétaire.
On peut consulter le site www.pbcgov.com/papa pour connaître l’historique de la propriété, son évaluation municipale, voir s’il y a une exemption ou non et le montant des taxes foncières. C’est certain qu’un étranger ne peut bénéficier de cette exemption à moins de détenir une carte verte ou d’être devenu citoyen américain. Par contre, où la demi-vérité intervient, c’est qu’un Américain de New York ou d’ailleurs, qui utilise sa propriété en Floride comme résidence secondaire, paiera le même montant de taxes foncières qu’un propriétaire de Montréal ou Paris.
Comment est établie l’évaluation municipale de ma propriété…
Ce que j’entends souvent: «Ton évaluation municipale sera basée sur le prix payé et tes taxes basées sur ce montant». Ceci est complètement faux à moins que, par hasard, le prix payé soit égal à la nouvelle évaluation municipale. Voici ce que dit le site web du «Property Appraiser» (bureau des évaluations des propriétés) à ce sujet: «Our deputy appraisers inspect all existing properties at least once every five years. Between inspections, a property’s market value is adjusted annually to reflect comparable sales in a neighborhood or a condominium complex».
En fait, ce que ça dit, c’est que la valeur de toutes les propriétés est ajustée à chaque année de façon à refléter la valeur des ventes de propriétés comparables de son quartier ou de son complexe de condo. En pratique, le bureau des évaluations utilise les ventes enregistrées entre le 1er janvier et le 31 juillet de l’année en cours.
Et pour confirmer le tout, j’ai sélectionné 10 de mes transactions de l’année 2012 et vérifié le montant des évaluations de 2013. J’ai choisi des transactions variant de $52,000 à $517,000 et réparties tout au long de l’année. La conclusion: aucune, sauf une, ne démontre une évaluation municipale égale au prix payé. En fait, la moyenne de l’évaluation en fonction du prix payé est autour de 76%. Celle qui se démarque a été payée $10,000 de moins que l’évaluation. C’était une reprise bancaire et la plupart de ces ventes sont faites à des prix inférieurs au marché… mais souvent nécessitant des réparations importantes.
En conclusion, le prix payé est entré en considération dans la révision annuelle des ventes comparables, mais, c’est une vente parmi d’autres et l’évaluation municipale aux fins de taxes foncières sera plus ou moins fixée autour de 75% du prix de vente, sauf exception.
Je souhaite que cette chronique vous ait éclairé et n’hésitez pas à me contacter pour toutes informations concernant l’immobilier.
Écrit par Jacques Drouin dans la chronique L'immobilier
À propos de l'auteur
Jacques Drouin
Jacques Drouin est agent immobilier depuis 1998 en Floride et représente une clientèle principalement francophone. Jacques travaille sur la région de Palm Beach County et est spécialisé dans les résidences secondaires, à savoir, condominiums en bord de mer, résidences en communautés sécuritaires et en country clubs.