Les chroniques de nos partenaires

Vous trouverez ici les différents articles qui ont été écrit depuis le début des parutions du magazine Palm Beach en Français. Vous pouvez retrouver les textes sous les différents thèmes ou par auteur.

 

À se rappeler lorsqu'on vend sa propriété

La vente d’une propriété en Floride s’accompagne de plusieurs frais pour le vendeur tels que droit de mutation, recherche de titre, état de compte et autres frais relatifs à la préparation du dossier. En plus de ces dépenses, une autre surprise venant du fisc américain vous attend: une retenue d’impôt sur le prix total de votre vente. 

Cette retenue d’impôt est réservée uniquement aux étrangers non résidents qui détiennent un immeuble aux États-Unis. Elle sera prélevée par l’agent de titre au moment de la vente ou du « closing ».  Depuis le mois de février 2016 le fisc américain a changé les règles de cette retenue d’impôt.

Vendre sa propriété en Floride, ça se prépare

Bien sûr, on parle beaucoup de staging, une démarche à ne pas négliger, mais nous y reviendrons dans une future chronique. Ici, je veux vous sensibiliser à un aspect plutôt juridique ou légal qui doit être considéré dans la mise en vente de sa propriété.

En Floride, la plupart des communautés sont encadrées dans une structure qu’on appelle Home Owners Association (HOA) ou Condo Association. Comme vous le savez sans doute, la différence entre les deux se situe au niveau du concept de propriété ou copropriété. Dans un HOA, on est propriétaire de sa résidence et copropriétaire des espaces communs tels piscine, guérite, rues, etc., et dans un condo association, on est copropriétaire de tous les bâtiments et espaces communs et propriétaire de l’intérieur de notre unité.

Obligation de déclaration de revenus

Si vous n’êtes pas un citoyen américain vivant au Canada ou dans un autre pays que les États-Unis, la première portion de cet article ne vous concerne pas. Toutefois, vous connaissez 

peut-être quelqu’un qui est visé par cette obligation de déclaration et qui l’ignore. Ces personnes auraient intérêt à lire ce qui suit. Cet article s’adresse donc principalement aux Citoyens américains vivant au Canada. Pour ceux qui habitent dans un autre pays, les règles pourraient varier, mais vous êtes aussi tenu de produire une déclaration de revenus aux États-Unis.

 

FIRPTA - Foreign Investment In Real Property Tax Act ou Loi sur l’investissement étranger en immobilier

Avant la promulgation de cette loi en 1980, les États-Unis n’avaient aucune façon de taxer les étrangers sur leur gain en capital en immobilier. Maintenant, en vertu de cette loi, il y a une retenue de 10% basée sur le montant total de la vente. Cette retenue est faite par l’officier de la transaction (l’équivalent du notaire) et elle est automatique pour toutes les ventes de $300,000 et plus. Cette retenue force le vendeur étranger à produire une déclaration d’impôt et à déclarer son éventuel gain en capital. Si c’est le cas, un impôt de 20% du gain est prélevé à même le 10% déjà retenu et la différence est retournée au vendeur. À noter que même s’il n’y a aucun gain en capital, cette retenue est quand même applicable. Pour les ventes en bas de $300,000, cette retenue est aussi applicable, mais il existe une façon de l’éviter. J’y reviendrai plus bas dans l’article.

La transition du marché immobilier en Floride

Le marché immobilier en Floride est en période de transition depuis quelques mois. Ce n’est plus un marché d’acheteurs, mais on ne peut pas dire que ce soit devenu un marché de vendeurs pour autant. On parle plutôt d’un marché équilibré avec un inventaire qui s’écoule entre 6 à 8 mois et des propriétés qui se vendent après 3 et 6 mois sur le marché. C’est évident qu’on parle ici d’une règle générale et de propriétés mises sur le marché au bon prix.

Ce marché qu’on dit équilibré implique d’ailleurs un changement majeur quant à la détermination du prix demandé. Je m’explique : dans un marché d’acheteurs, les prix sont plus négociables, car ce ne sont pas toutes les propriétés qui se vendront dans un délai normal, donc la motivation du vendeur est le facteur le plus déterminant et les plus motivés influencent les prix à la baisse. Au contraire, dans un marché de vendeurs où l’inventaire est plus bas que la demande, ce sont les acheteurs les plus motivés qui poussent les prix à la hausse de crainte de ne pas trouver ce qu’ils cherchent à court terme. Dans ce type de marché, les acheteurs qui paient comptant ont définitivement l’avantage sur ceux qui ont besoin de financement.

Comment est le marché (hiver 2015-2016)?

La question la plus fréquente qu’on a à répondre quand on fait carrière en immobilier est la suivante : comment est le marché? En effet, peu importe où je vais ou qui je rencontre, au resto, entre amis ou en famille, ou encore dans n’importe quelle activité de groupe, dès qu’on sait que je suis agent immobilier, la question arrive : Jacques, comment est le marché? Cette réaction est normale et compréhensible lorsqu’on réalise que l’immobilier, c’est notre résidence mais aussi l’investissement personnel le plus important pour la plupart d’entre-nous.

 

Donc, comment répondre à cette question qui intéresse tout le monde. En fait, tout étant relatif, il y plusieurs réponses à cette question, car ça dépend du chapeau qu’on porte lorsqu’on la pose. En effet, est-ce qu’on la pose comme vendeur, acheteur, ou investisseur?

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