Christine Marchand-Manze, LL.B.

Christine Marchand-Manze, LL.B.

Christine habite la Floride depuis 1990 et offre ses services, à titre de notaire et propriétaire d’une agence de titres, aux Francophones canadiens et européens depuis maintenant  quinze ans. Elle est associé et partenaire de Galaxy Title & Escrow.

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Avoir sa place au soleil et bien choisir son titre

Depuis quelques années, «avoir sa place au soleil» n’a jamais été aussi bon marché. En effet, l’anémie de l’économie et du dollar Américain nous offrent une formule parfaite pour l’achat et/ou l’investissement d’une propriété en Floride.

Nos investisseurs et acheteurs Canadiens pendant le magasinage de leur propriété se concentrent principalement, et avec raison, sur les prix et sur les secteurs. Sur un coup de coeur ou une super aubaine, une offre d’achat est rapidement signée, présentée au vendeur et acceptée. Quelques jours après, arrive le temps de «notarier» ou du «closing». C’est à ce moment que la question nous est posée: à quel nom devons-nous acheter cette propriété secondaire en pays étranger? La réponse dépendra de votre situation familiale et financière. Il n’y a pas de formule générale.

Quelle est la différence? «Short Sale» ou «Foreclosure»

Depuis les deux ou trois dernières années, la Floride offre des aubaines immobilières dues à la crise hypothécaire et la récession américaine. La façon formelle d’acquérir une propriété est entre un vendeur (un individu) et un acheteur, mais ces dernières années un nouveau phénomène s’est développé, le «short-sale», que je  pourrais traduire de «vente-réduite». Dans ce type de vente, le dénominateur commun est un endettement hypothécaire, par le vendeur, surpassant la valeur marchande de la propriété. De plus, quatre ou cinq parties sont impliquées. Le vendeur, le ou les prêteurs hypothécaires (de 1er et 2ieme rang), bien entendu  l’acheteur, l’agent immobilier, et parfois le «short sale negociator».

Notarier une vente en Floride

Étant déjà propriétaire dans le comté de Palm Beach, vous êtes déjà passé par l’étape finale dans l’acquisition  de votre immeuble qui est appelé "closing"  ou l’équivalent de passer chez le notaire au Québec.

Comme vous le savez maintenant, il n’y a pas  de notaire en Floride. Ce qui l’on appelle ici ‘’Public Notary’’ est en fait un commissaire  à  l’assermentation qui n’a aucune fonction que celle d’assermenter votre signature.

À quel nom mettre le titre de ma propriété en Floride?

Le choix du nom qui apparaîtra sur le titre de votre propriété de la Floride déterminera bien souvent le déroulement de la succession en cas de décès. La règle générale veut qu’un couple marié légalement, dont les deux noms apparaissent sur le titre de propriété, ne forme qu’un seul individu et détient cette dernière en entier. Ce qui veut dire que lorsque l’un d’entre eux décède, sa part ira automatiquement au survivant, nonobstant ce que le testament du Québec ou de la Floride dictera.

Les coûts d'une hypothèque

Dans cet article, je vais vous parler des frais lorsqu'un achat immobilier est accompagné d'un financement hypothécaire,

À notre grande surprise, une fois de plus, il en coûte plus cher en Floride qu'au Québec pour financer une propriété. Dans un premier temps, il y a des frais d'application, payables à l'institution bancaire ou courtier hypothécaire, pour ouverture du dossier, rapport de crédit et rapport d'évaluation de la propriété. Ces frais sont payables au moment de la demande et peuvent varier entre $300 et $400 et sont en général non rembousables. De plus, il est pratique courante qu'un courtier hypothécaire ou certaines institutions financières chargent un frais de courtage ou une commission appelé ici "point".

Les coûts d'une transaction

Communément appelés frais de "closing", ce sont les frais suivants: police d'assurance-titres, recherche de titres, examen de titres, préparation de documents, frais de règlement, recherche de privilège, frais d'enregistrement et droits de mutation. Dépendamment du comté où est située la propriété transigée, ces frais seront répartis différemment entre le vendeur et l'acheteur.

La vérité sur le testament américain

Pour nous, résidents de la Floride, la nature ne nous amène pas les changements de couleurs pour nous faire sentir que l’automne est arrivé. C’est plutôt la rentrée des classes, la fin des vacances et surtout la préparation pour l’accueil prochain de nos clients « snowbirds » Canadiens pour la nouvelle saison d’hiver 2012-2013.

Personnellement, la rédaction annuelle de cet article dans le Palm Beach en Français me remet véritablement dans l’anticipation de vous servir très prochainement. Ma spécialité est les « fermetures » ou « closings » de propriétés immobilières et ma clientèle est exclusivement francophone et Canadienne. Par contre, suite à des informations contradictoires venant du Québec ou d’ici, je voudrais traiter, cette saison, de la différence entre votre testament notarié du Québec et le testament « américain » et le « life estate » tel que suggéré dans mon article précédent.

Qu'en est-il du mandat d'inaptitude?

Pour une dixième année, il me fait plaisir de collaborer et participer au succès toujours grandissant du Palm Beach en Français. J’en profite pour féliciter toute l’équipe pour son excellent travail d’information et son implication dans notre société francophone. Cette saison, j’aimerais aborder un sujet qui est moins à la «vogue» que celui des testaments, successions ou impôts dont tous avez entendu parler lors de conférences, entrevues ou conseils donnés par divers professionnels du Québec. Vous êtes maintenant au courant des conséquences au décès pour votre propriété, mais qu’en est-il si, dans le futur, l’un de vous souffre d’une maladie ou subit un accident et devient incapable physiquement ou mentalement? Qui pourra donc gérer vos biens de la Floride? Pourrez-vous utiliser votre mandat d’inaptitude rédigé par votre notaire du Québec et signé de bonne foi? Sera-t-il valide dans l’état de la Floride? 

Comment règle-t-on les successions en Floride?

Cette année, je voudrais brièvement traiter de la différence dans le règlement des successions de la Floride. Tout d’abord, il n’y a pas de notaires aux Etats-Unis, donc pas de testament notarié. Au Québec le fait d’avoir un testament préparé par un

notaire évite la procédure d’homologation par la Cour, car tout acte notarié est un acte authentique qui est très difficilement contestable. Au contraire, un testament devant témoins ou olographe requiert la procédure d’homologation qui a pour but d’assurer que le testament présenté est bien le dernier écrit du testateur et qu’il exprime bien ses dernières volontés. Une fois la preuve faite devant la Cour, le juge émet un jugement d’homologation qui valide le testament présenté ainsi que les héritiers qui y sont nommés.

Combien en coûte-t-il pour vendre?

Plusieurs d’entre vous, qui avez acquis votre propriété dans les dernières années à prix réduit avec un taux de change au pair, seront tentés de vendre et profiter d’un gain substantiel à ces deux niveaux.

Mais quel budget devrez-vous prévoir lors de la vente de votre propriété dans le comté de Palm Beach? En fait, dans ce comté c’est le vendeur qui a le choix du « notaire » ou agent de titre et, dans la même veine, a également la charge de tous les coûts qui y sont associés.

À se rappeler lorsqu'on vend sa propriété

La vente d’une propriété en Floride s’accompagne de plusieurs frais pour le vendeur tels que droit de mutation, recherche de titre, état de compte et autres frais relatifs à la préparation du dossier. En plus de ces dépenses, une autre surprise venant du fisc américain vous attend: une retenue d’impôt sur le prix total de votre vente. 

Cette retenue d’impôt est réservée uniquement aux étrangers non résidents qui détiennent un immeuble aux États-Unis. Elle sera prélevée par l’agent de titre au moment de la vente ou du « closing ».  Depuis le mois de février 2016 le fisc américain a changé les règles de cette retenue d’impôt.

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