Quelle est la différence? «Short Sale» ou «Foreclosure»

Depuis les deux ou trois dernières années, la Floride offre des aubaines immobilières dues à la crise hypothécaire et la récession américaine. La façon formelle d’acquérir une propriété est entre un vendeur (un individu) et un acheteur, mais ces dernières années un nouveau phénomène s’est développé, le «short-sale», que je  pourrais traduire de «vente-réduite». Dans ce type de vente, le dénominateur commun est un endettement hypothécaire, par le vendeur, surpassant la valeur marchande de la propriété. De plus, quatre ou cinq parties sont impliquées. Le vendeur, le ou les prêteurs hypothécaires (de 1er et 2ieme rang), bien entendu  l’acheteur, l’agent immobilier, et parfois le «short sale negociator».

Le scénario débute avec un vendeur ne pouvant plus ou ne voulant plus payer ses hypothèques dépassants la valeur marchande de sa propriété. Ce dernier arrête de faire ses paiements et met sa propriété sur le marché. Un acheteur se présente et lui offre (via un agent immobilier) d’acheter sa propriété pour un prix moindre, correspondant à la valeur marchande du marché. Le vendeur (ou son «short sale negociator») se retourne et soumet cette offre à son prêteur hypothécaire afin d’obtenir son approbation. La banque, après quelques semaines ou mois, rendra une réponse via lettre d’approbation conditionnelle à ce que le vendeur ne reçoive aucun argent sortant de la transaction. Une fois les frais de transaction, commission de courtage et prêt hypothécaire payés, le vendeur reçoit un motant correspondant à zéro.

L’achat d’une propriété via «foreclosure» est au contraire une transaction entre un acheteur et une banque qui a repris légalement la propriété en justice, lorsque le propriétaire a fait défaut de paiement.

Dans ces deux cas de «short sale» ou «foreclosure», vous, comme acheteur, n’aurez pas le choix de votre agent de transaction (ou l’équivalent de votre notaire au Québec). Il serait important dans ces deux situations de vous informer au préalable ou vous faire représenter par un avocat afin d’être certain que toutes les hypothèques (premier, deuxième et troisième rang) et taxes ont été payées, les frais de copropriété payés, que le jugement de reprise en possession de la banque a bel et bien été sanctionné par la cour et enfin que la recherche de titre n’ait aucun vice ou permis ouverts.