2009 : année de la reprise? NON, année DES reprises!

La santé du marché immobilier continue de se détériorer aux USA et la Floride n’y échappe pas et surtout pas Palm Beach County qui est l’un des comtés de l’état avec le plus de d’avis de reprises bancaires.

L’année 2009 sera définitivement un marché immobilier d’acheteurs avec beaucoup de reprises bancaires disponibles et des "deals" incroyables avec des prix affichés souvent comparables aux prix du début des années 2000.

Comment comprendre tout ce jargon de "foreclosures, de short sales et de bank owned properties"?

Le début de cette procédure d’une propriété reprise par le créancier (habituellement une banque), c’est la "short sale" qui consiste à mettre en vente une propriété à un prix de vente sous le montant de ou des hypothèques. Cette situation se produit lorsqu’un propriétaire se voit dans une situation où il DOIT vendre sa propriété et que la valeur de la dite propriété, en vertu du marché, est moindre que le ou les hypothèques. Alors, en accord avec le ou les créanciers, la propriété est mise en vente par le propriétaire mais une offre d’achat éventuelle doit être approuvée par les créanciers à moins que le propriétaire ait les liquidités pour couvrir la différence entre le prix de vente et le ou les hypothèques. Le problème avec les "short sales", c’est le délai entre le dépôt d’une offre d’achat et la réponse du vendeur qui doit faire approuver le montant par la banque quand les liquidités ne sont pas là pour couvrir les montants nécessaires pour procéder à une transaction. La plupart du temps, les banques ont un bureau central pour tout le pays pour traiter les dossiers des reprises et pré-reprises et à cause du nombre croissant de dossiers, elles sont débordées et les réponses peuvent prendre de 3 à 6 mois. Et c’est beaucoup plus long s’il y a plus d’un créancier impliqué, ce qui n’est pas rare.

Une propriété mise en vente comme une "short sale" est souvent pour ne pas dire tout le temps, en procédure de "foreclosure". Le propriétaire est la plupart du temps délinquant sur ses paiements hypothécaires et la banque a initié la procédure de reprise en inscrivant au bureau d’enregistrement les avis en conséquence. Donc, lorsque vous voyez une propriété en vente avec la mention "foreclosure", c’est probablement pour ne pas dire certainement une "short sale". Les "bank owned properties" sont des propriétés qui sont devenues propriétés de la banque et qui sont mises sur le marché à des prix de débarras. Ce sont les "listings" les plus faciles à négocier car nous transigeons directement avec le nouveau propriétaire (la banque) sans interférence d’un tiers . Les délais de réponse varient en fonction de la banque et du nombre de dossiers traités. Habituellement, à l’intérieur d’une semaine ou deux maximum, une offre d’achat est acceptée et nous pouvons procéder au "closing" qui doit se faire dans un délai de deux semaines à un mois.

Maintenant que nous comprenons le système, voyons en quoi les données que nous recueillons nous amènent à conclure que 2009 sera une année de reprises bancaires. Il y a actuellement dans Palm Beach County 7 147 listings "short sale" sur le système MLS ce qui signifie que dans 6 à 12 mois, ce seront pour la plupart des "bank owned properties". Quand on sait qu’actuellement, il y a 703 "bank owned properties" sur le marché, c’est facile de calculer que ce nombre sera multiplié par 10 dans les prochains mois. Et le système MLS ne représente qu’une portion des propriétés en vente. Avec toutes ces propriétés qui arriveront sur le marché, nous assisterons à une baisse de prix dans les secteurs où sont concentrées ces propriétés reprises par les banques. Nous en retrouvons éparpillées un peu partout mais moins dans les secteurs où vivent les "snowbirds". Aussi, les propriétés en vente par les banques sont rarement des "bijoux". Elles sont souvent négligées et vacantes depuis plus d’un an. Le prix est toutefois très alléchant, ce qui laisse place pour un nettoyage et/ou une rénovation nécessaire dans la plupart des cas.

En conclusion, ce ne sera pas le temps de vendre en 2009 à moins d’y être obligé et le prix pour attirer un acheteur éventuel devra refléter l’état du marché actuel. Si vous êtes un acheteur ou que vous connaissez un acheteur potentiel, l’année 2009 sera probablement le meilleur temps pour le faire. Non seulement à cause des prix à la baisse mais aussi en vertu du grand choix de propriétés disponibles.