Jacques Drouin est agent immobilier depuis 1998 en Floride et représente une clientèle principalement francophone. Jacques travaille sur la région de Palm Beach County et est spécialisé dans les résidences secondaires, à savoir, condominiums en bord de mer, résidences en communautés sécuritaires et en country clubs.
Bonjour Jacques. Ici Pierre G…, tu m’as vendu un condo il y a trois ans. Mon voisin est en «Foreclosure» et je veux l’acheter. Peux-tu m’aider?
Salut Jacques. Je suis Simon L. Tu te souviens de moi? La maison en arrière de celle que tu m’as trouvée est en «Foreclosure» et mon frère est intéressé à l’acheter. Comment fait-on?
L’arrivée des «snowbirds» m’amène à répondre à des questions qui reviennent d’année en année:
«Pis, Jacques, Comment est le marché? Est-ce que c’est encore le temps d’acheter? On pense vendre notre condo: est-ce qu’on devrait attendre que les prix remontent?»
Est-ce que ça reprend? C’est certainement la question à laquelle je dois répondre le plus souvent. La réponse: ça dépend de la définition de reprendre. En effet, l’activité reprend, c’est-à-dire que le nombre de transactions est à la hausse comparé à l’année dernière. Dans Palm Beach County, en janvier 2011, le nombre de transactions a augmenté de 36% si on compare à janvier 2010. Alors, oui, on pourrrait penser que la reprise est amorcée si on s’en tenait exclusivement à cette donnée. Mais, quand on regarde de plus près, on constate que les prix payés sont 7% plus bas qu’en janvier 2010. En fait, pour la première fois depuis 2002, le prix médian d’une maison a chuté sous les $200,000 passant ainsi à $192,800.
L’association nationale des agents immobiliers, NAR, publiait cet été un rapport sur la provenance des acheteurs dans le marché immobilier américain. C’est sans surprise que la majorité des acheteurs étrangers choisissent les États de la Californie, l’Arizona, la Floride et le Texas. Ces acheteurs représentent 4% du total des propriétés vendues dans le pays et ce pourcentage se traduit par un apport de $41 milliards.
Les dernières statistiques concernant les ventes de propriétés en 2009 confirment ce que tout le monde prévoyait : des prix qui continuent de baisser et le nombre de transactions qui stagnent par rapport à 2008.
Dans Palm Beach County, il y a eu 12 413 ventes de maisons détachées en 2009 comparé à 11 331 en 2008. Le prix moyen d’une maison seule est passé de $265 000 à $205 000 pour la même période.
Les statistiques disponibles sur le système MLS indiquent que le nombre de transactions immobilières a augmenté d’environ 15% en 2009 par rapport à 2008 : 14.6% pour les maisons détachées et 13.7% pour les condos. Cette augmentation du nombre de transactions est probablement reliée à la baisse des prix. En effet, le prix moyen d’une maison détachée a chuté de 20.1% par rapport à 2008 et celui des condos de 13.4%. Ainsi, la maison qui se vendait $303,000 en août 2008 se vend maintenant $242,000 et le condo qui se transigeait à $127,000 en 2008 se décroche pour $110,000 actuellement.
C’est donc dire que nous sommes encore dans un marché d’acheteu
Comment croire que le marché immobilier reprendra bientôt quand on assiste présentement à une vague de propriétés à vendre directement par les banques.
Ces propriétés sont mises en vente via les courtiers immobiliers et sont accessibles sur le système MLS. Quand une banque reprend une propriété, elle l’inscrit sur MLS à un prix de débarras. La raison d’être des banques n’est pas de gérer des propriétés. Elles veulent s’en débarasser et ainsi récupérer une partie des argents investis et cesser de payer les frais inhérents tels les taxes, assurances, frais communs.
La santé du marché immobilier continue de se détériorer aux USA et la Floride n’y échappe pas et surtout pas Palm Beach County qui est l’un des comtés de l’état avec le plus de d’avis de reprises bancaires.
L’année 2009 sera définitivement un marché immobilier d’acheteurs avec beaucoup de reprises bancaires disponibles et des "deals" incroyables avec des prix affichés souvent comparables aux prix du début des années 2000.
Comment comprendre tout ce jargon de "foreclosures, de short sales et de bank owned properties"?
D'abord, il est très important d'avoir une personne de confiance qui aura accès à votre propriété lors de votre absence.
Une visite régulière de votre résidence peut éviter qu'un petit problème devienne très sérieux et onéreux à réparer.
Que vous ayez quelqu'un ou non qui visite votre propriété, vous devriez tout de même suivre cette liste:
Cette question m’est posée fréquemment et plus souvent cette année avec l’arrivée dans le marché de nombreux francophones du Canada et de la France.
D’abord, il n’existe pas de données centralisées concernant le français dans les recensements, de telle sorte que c’est difficile de déterminer précisément le nombre de francophones habitant Palm Beach County.
Je reçois toujours plusieurs commentaires suite à la parution d'une nouvelle chronique immobilière, lesquels commentaires parviennent surtout de propriétaires qui veulent vendre et qui se trouvent un peu confus suite aux différents articles publiés dernièrement dans divers journaux et magazines.
C’est vrai que ce n’est pas encourageant de lire toutes ces nouvelles rapportant des baisses de prix de l’ordre de 20 à 30 % et des baisses d’activité dans les ventes ...mais c’est la réalité.
Pour comprendre un peu mieux ce qui se passe dans le marché actuel, je vais vous décrire en quoi consiste le travail d’agent immobilier.
Le marché immobilier est malade... Les acheteurs ont déserté le marché. Pour les 6 premiers mois de 2007, on remarque une baisse d’environ 45% du nombre de transactions comparé à la même période en 2006. Toutes sortes de raisons sont avancées pour expliquer cet état de fait : récession prévue de l’économie américaine, taux d’intérêt élevé, prix des propriétés trop élevé, bla, bla bla… Pour comprendre vraiment ce qui se passe, il faut analyser plus profondément l’économie de la Floride laquelle, est supportée par deux industries principales: l’agriculture et le tourisme. Or, il se trouve que ce sont probablement les deux industries qui paient les plus bas salaires et qui attirent aussi les travailleurs au noir. Par ailleurs, à cause de son climat paradisiaque, surtout l’hiver, le nombre de résidents saisonniers double la population totale. Et les dernières années ont vu se modifier le profil des résidents hivernaux,les fameux ‘’boomers’’ beaucoup plus riches que les générations précédentes.
Cet hiver, j'ai reçu beaucoup de courriels de propriétaires de condos ou de maisons qui voulaient vendre et qui me demandent si c'est le bon temps de vendre ou non. La réponse à cette question est la suivante: seuls les propriétaires vraiment motivés devraient être sur le marché actuellement.
Et je m'explique. Au moment où ces lignes sont écrites, il y a plus de 116 000 propriétés sur le marché. Et ce chiffre ne nous donne que les propriétés inscrites sur le système MLS, c'est-à-dire via un agent immobilier.
Qui a dit qu’une maison mobile se dépréciait et qu’en conséquence, ce n’était pas un bon investissement immobilier. Ce n’est certainement pas l’opinion des résidents du parc Briny Breezes situé en bordure de mer entre Boca Raton et Boynton Beach. En effet, les résidents de ce parc ont reçu une offre d’achat globale de $510 millions que les 488 co-propriétaires se partageront au prorata du nombre d’actions qu’ils détiennent dans la compagnie qui est propriétaire du terrain.
Dans les numéros précédents, j’ai abordé cette question à quelques reprises. Mais, parce que le marché immobilier est dynamique, cette question est toujours d’actualité... Et la réponse n’est jamais la même, quoique les paramètres ne changent pas: taux d’intérêt, l’offre et la demande, etc.
D’abord, vous savez que la valeur d’une propriété est dictée par le marché, c’est-à-dire par le prix qu’un acheteur est prêt à payer dans des circonstances normales. C’est aussi la loi de l’offre et de la demande qui gouverne le marché immobilier: peu de propriétés à vendre vs beaucoup d’acheteurs, les prix augmentent.
Le marché immobilier a changé dans les derniers mois dans Palm Beach County. Nous n'assistons pas à un "crash", mais plutôt à un retour à la normale.
Qu'est-ce que la normale?
À mon avis, c'est un marché où le nombre de propriétés à vendre est légèrement supérieur au nombre d'acheteurs de telle sorte que les "bonnes" propriétés, en vente au juste prix, trouvent preneur et que l'acheteur a un certain choix.
L'association Nationale des constructeurs américains, spécialisés dans le secteur résidentiel, tenait sa convention nationale à Orlando au début janvier. à cette occassion, trois économistes spécialisés dans le marché immobilier ont présenté leurs analyses pour 2006.
Quels seront les effets de Wilma sur le marché immobilier de la Floride et plus particulièrement de Palm Beach County? Selon les promoteurs immobiliers (ceux qui génèrent les projets immobiliers), on assistera, à court terme, à un ralentissement de nouveaux projets. Deux raisons viennent supporter cette affirmation.
Premièrement, les promoteurs s'attendent à une diminution de la demande, donc moins d'acheteurs sur le marché. Deuxièmement, ils craignent une importante augmentation des coûts des matériaux et de la main d'oeuvre.
"La bulle va éclater..."
Avez-vous dit ou entendu cette remarque concertant la hausse du prix des propriétés en Floride et plus particulièrement dans Palm Beach County? En fait, on entend à tous les jours des remarques de ce genre. La plupart des gens qui ne connaissent pas le marché immobilier vous assurent que la bulle va éclater.
À l'opposé, les gens impliqués dans le milieu tels les associations d'agents immobiliers et prêteurs hypothécaires constatent que les prix continuent de progresser. En fait, les observateurs du marché immobilier prédisent que les prix vont grimper pour encore 3 à 5 ans.
Lorsqu'on parle de facteurs de conformité, nous touchons à un des aspects qui influence le plus la valeur marchande d'une propriété. Ainsi, il est important de se poser certaines questions lorsque vient le temps d'acheter car il est certain que ce que l'on achète aujourd'hui sera à vendre demain. Ici en Floride, les facteurs de conformité sont différents de ceux du Québec ou de la France, car les acheteurs sont différents.
Le prix des propriété est à la hausse partout en Floride et tout le monde se demande où et quand ça va arrêter. Certains avancent même que les prix vont chuter dans un avenir rapproché. Essayons de comprendre ce qui se passe actuellement dans le marché immobilier.
La Floride vit actuellement, et ce depuis au moins 5 ans, une croissance de population phénoménale. Selon Le US Bureau of the Cencus, en 1995, la population de la Floride était de 14,2 millions, en 2000 15.2 millions et en 2005, la Floride deviendra le 3ième état le plus populeux avec une population de 20.7 millions. Si on fait le compte, la population augmente actuellement d'environ 90 000 personnes par mois.
Dans l'article précédent, nous avons avancé que la valeur marchande d'une propriété est établie en fonction des comparables dans le même secteur. De plus, elle est influencée par des facteurs de conformité. Pour exposer ce que sont les faceurs de conformité, il faut connaître le marché, il faut savoir ce que les acheteurs recherchent en général et en particulier dans le secteur où est située la propriété que l'on tente d'évaluer.
Lorsqu'on envisage de vendre sa propriété, la question qui se pose au départ est: quelle est la valeur de ma propriété? Établir la dite valeur marchande d'une propriété n'est pas une science exacte. Bien qu'on puisse évaluer objectivement le prix de remplacement d'une propriété en additionnant le prix du terrain et des matériaux et main-d'oeuvre pour la reconstruire, comment évaluer le fait que cette propriété est située sur le bord d'une autoroute ou encore, en bordure d'un lac?
Plusieurs raisons peuvent motiver la vente de sa propriété et en particulier sa résidence secondaire: en Floride, la raison principale est la maladie de l’un ou l’autre des conjoints. La deuxième plus importante raison que je rencontre depuis les dernières années est que les besoins changent et on vend pour racheter une autre propriété plus grande ou différente (ex: une maison à la place d’un condo ou l’inverse). Peu importe la raison de vendre, l’objectif est le même: obtenir le maximum de dollars. C’est là qu’un bon agent immobilier expérimenté peut faire la différence.
La publication du rapport annuel de la «Realtors Association of the Palm Beaches» (la Chambre Immobilière locale) confirme les tendances du marché immobilier observées en 2012.
En effet, ce rapport indique qu’on a assisté à un revirement du marché en 2012. En résumé, le nombre les ventes a augmenté, les prix ont augmenté, l’inventaire et les «distress sales» (short sale et foreclosure) ont diminué par rapport à l’année 2011.
Les statistiques du deuxième trimestre 2013 concernant l’activité dans le marché immobilier confirment que la reprise est réellement amorcée.
Le tableau ci-bas compare les prix de vente en 2013 par rapport à 2012.
Je ne sais pas s’il existe un autre sujet autre que les taxes municipales où on retrouve autant de confusion. Je vais tenter de répondre dans cette chronique aux questions qui me reviennent continuellement.
D’abord, même si vous êtes propriétaire depuis un certain temps et que vous payez vos taxes foncières chaque année, vous devez vous rappeler qu’en Floride, les taxes se paient à la fin de l’année, pour l’année qui se termine. On reçoit le compte de taxes en début novembre et on a jusqu’à la fin mars pour le payer. À chaque fois que je prends une propriété en vente, on me dit souvent que les taxes sont déjà payées pour l’année en cours, alors que la plupart du temps le compte n’est même pas émis.
À noter que cet article a été écrit en collaboration avec Me Christine Marchand-Manze, membre de la Chambre des notaires du Québec et agent de titres en Floride depuis 1990.
Au Québec, en particulier, cette assurance, bien qu’elle existe, est utilisée seulement pour régler des problèmes particuliers.
Les assurances titres sont nées aux États-Unis en 1876. Bien que non obligatoire, personne n’achète une propriété maintenant sans souscrire à une telle assurance. Cette assurance fonctionne à l’inverse des autres assurances. Elle protège contre des vices de titres et des privilèges qui auraient pu se produire dans le passé et qui n’ont pas été détectés au moment de la transaction. La plupart des autres assurances protègent contre une perte qui pourrait survenir suite à un évènement dans le futur.
C’est toujours une préoccupation, principalement pour les retraités, de voir son pouvoir d’achat amputé, soit par l’inflation ou, dans le cas des snowbirds canadiens, par le fameux taux de change.
La plupart de ceux qui liront cet article possèdent déjà une résidence secondaire en Floride. Vous n’êtes donc pas parmi ceux qui repoussent leur décision d’acheter en raison du taux de change défavorable. Par contre, si vous voulez vendre et racheter, vous êtes peut-être aussi en réflexion ou en attente d’un taux de change plus favorable. De plus, l’augmentation des frais fixes et d’entretien, ainsi que des dépenses courantes, conséquence directe du taux de change, sont définitivement une préoccupation pour beaucoup d’entre vous.
La question la plus fréquente qu’on a à répondre quand on fait carrière en immobilier est la suivante : comment est le marché? En effet, peu importe où je vais ou qui je rencontre, au resto, entre amis ou en famille, ou encore dans n’importe quelle activité de groupe, dès qu’on sait que je suis agent immobilier, la question arrive : Jacques, comment est le marché? Cette réaction est normale et compréhensible lorsqu’on réalise que l’immobilier, c’est notre résidence mais aussi l’investissement personnel le plus important pour la plupart d’entre-nous.
Donc, comment répondre à cette question qui intéresse tout le monde. En fait, tout étant relatif, il y plusieurs réponses à cette question, car ça dépend du chapeau qu’on porte lorsqu’on la pose. En effet, est-ce qu’on la pose comme vendeur, acheteur, ou investisseur?
Le marché immobilier en Floride est en période de transition depuis quelques mois. Ce n’est plus un marché d’acheteurs, mais on ne peut pas dire que ce soit devenu un marché de vendeurs pour autant. On parle plutôt d’un marché équilibré avec un inventaire qui s’écoule entre 6 à 8 mois et des propriétés qui se vendent après 3 et 6 mois sur le marché. C’est évident qu’on parle ici d’une règle générale et de propriétés mises sur le marché au bon prix.
Ce marché qu’on dit équilibré implique d’ailleurs un changement majeur quant à la détermination du prix demandé. Je m’explique : dans un marché d’acheteurs, les prix sont plus négociables, car ce ne sont pas toutes les propriétés qui se vendront dans un délai normal, donc la motivation du vendeur est le facteur le plus déterminant et les plus motivés influencent les prix à la baisse. Au contraire, dans un marché de vendeurs où l’inventaire est plus bas que la demande, ce sont les acheteurs les plus motivés qui poussent les prix à la hausse de crainte de ne pas trouver ce qu’ils cherchent à court terme. Dans ce type de marché, les acheteurs qui paient comptant ont définitivement l’avantage sur ceux qui ont besoin de financement.
Bien sûr, on parle beaucoup de staging, une démarche à ne pas négliger, mais nous y reviendrons dans une future chronique. Ici, je veux vous sensibiliser à un aspect plutôt juridique ou légal qui doit être considéré dans la mise en vente de sa propriété.
En Floride, la plupart des communautés sont encadrées dans une structure qu’on appelle Home Owners Association (HOA) ou Condo Association. Comme vous le savez sans doute, la différence entre les deux se situe au niveau du concept de propriété ou copropriété. Dans un HOA, on est propriétaire de sa résidence et copropriétaire des espaces communs tels piscine, guérite, rues, etc., et dans un condo association, on est copropriétaire de tous les bâtiments et espaces communs et propriétaire de l’intérieur de notre unité.
Depuis le temps qu’on en parle, c’est maintenant presque fait.
En effet, le projet The Canadian Snowbirds Act (S. 2507) a été déposé au Congrès américain le 18 Septembre dernier. I a été introduit par les Sénateurs de la Floride U.S. Marco Rubio and Rick Scott.
Pour devenir force de loi, le projet devra être approuvé par la Chambre des Représentants, puis par le Sénat et finalement être acheminé au Président pour signature.
