Le marché immobilier en 2007

Le marché immobilier est malade... Les acheteurs ont déserté le marché. Pour les 6 premiers mois de 2007, on remarque une baisse d’environ 45% du nombre de transactions comparé à la même période en 2006. Toutes sortes de raisons sont avancées pour expliquer cet état de fait : récession prévue de l’économie américaine, taux d’intérêt élevé, prix des propriétés trop élevé, bla, bla bla… Pour comprendre vraiment ce qui se passe, il faut analyser plus profondément l’économie de la Floride laquelle, est supportée par deux industries principales: l’agriculture et le tourisme. Or, il se trouve que ce sont probablement les deux industries qui paient les plus bas salaires et qui attirent aussi les travailleurs au noir. Par ailleurs, à cause de son climat paradisiaque, surtout l’hiver, le nombre de résidents saisonniers double la population totale. Et les dernières années ont vu se modifier le profil des résidents hivernaux,les fameux ‘’boomers’’ beaucoup plus riches que les générations précédentes. 

Conséquemment, ils veulent des résidences plus luxueuses, des services plus diversifiés et ils dépensent plus dans des activités dites de luxe telles golf, bateaux, chevaux, SPA, croisières, etc…

Parallèlement à cette arrivée massive de nouveaux résidents saisonniers, La Floride a accueilli aussi une immigration massive de familles et travailleurs pour supporter toute cette économie de services touristiques et cette nouvelle population permanente de travailleurs a elle-même engendré un BOOM dans les infrastructures (routes, écoles, hôpitaux…) et les services (police, centres d’achat…)

Le marché immobilier a "profité" au début des années 2000 jusqu’à 2005 de cette demande incroyable générée par ces deux sources de nouveaux résidents. Quand je dis que le marché est présentement malade, pour mieux comprendre pourquoi, permettez-moi de vous donner l’exemple suivant : Sergio Martinez achète une maison à Miami en 2004. Il paie $405,000 pour une maison de 5 chambres. Au moment où il achète , le compte de taxes pour une telle propriété est de $2,800. Les résidents permanents peuvent se qualifier après 2 ans pour un ‘’cap’’, ou un maximum d’augmentation du compte de taxes de 3% par année. Avant que notre ami Sergio soit qualifié pour ce programme, son compte de taxe est déjà rendu à $7,400. Aujourd’hui, sa propriété est évaluée à $900,000 mais il ne peut pas la vendre car le nouvel acquéreur paierait un compte de taxes de $20,000. Ajoutez à cela les primes d’assurances pour une telle propriété ( entre $10,000 et $12,000) et vous constatez qu’ aucun travailleur moyen ne peut se payer une telle propriété.

Quand on dit que le marché est malade, c’est en grande partie dû au fait que le travailleur de l’industrie du tourisme ou de l’agriculture ne peut même pas se payer une propriété de $150,000. Quand on fait le total du versement hypothécaire, des taxes, de l’assurance et des frais communs pour une telle propriété, on arrive à un total d’environ $ 1,550/mois, ce qui nécessite un revenu annuel d’environ $38,500. C’est à peine le revenu d’un policier ou d’un professeur.

Quand on sait que le prix médian d’une propriété est de $400,000 dans Palm Beach county, imaginez les mensualités pour les travailleurs moyens qui composent la majorité de la population de la Floride.

La population de la Floride ira en référendum en janvier 2008 pour se prononcer sur une proposition du gouvernement visant à réduire les taxes foncières. C’est un début de quelque chose et cette modification est nécessaire pour soutenir le marché immobilier.