Avoir sa place au soleil et bien choisir son titre
Depuis quelques années, «avoir sa place au soleil» n’a jamais été aussi bon marché. En effet, l’anémie de l’économie et du dollar Américain nous offrent une formule parfaite pour l’achat et/ou l’investissement d’une propriété en Floride.
Nos investisseurs et acheteurs Canadiens pendant le magasinage de leur propriété se concentrent principalement, et avec raison, sur les prix et sur les secteurs. Sur un coup de coeur ou une super aubaine, une offre d’achat est rapidement signée, présentée au vendeur et acceptée. Quelques jours après, arrive le temps de «notarier» ou du «closing». C’est à ce moment que la question nous est posée: à quel nom devons-nous acheter cette propriété secondaire en pays étranger? La réponse dépendra de votre situation familiale et financière. Il n’y a pas de formule générale.
Pour le couple marié, nous recommandons généralement la détention du titre aux deux noms afin de simplifier le règlement de la succession en cas de décès de l’un des époux. En effet, lorsqu’un époux décèdera, sa moitié sera automatiquement dévolue au survivant sans avoir recours au testament.
Dans le cas de conjoints de fait, la dévolution au survivant en cas de décès n’est pas automatique, tel que décrit ci-dessus pour un couple marié. Nous devons poser la question au client à savoir si le couple désire que le survivant hérite ou non, car une mention spéciale devra être inscrite dans l’acte d’acquisition.
Que ce soit pour un couple marié et/ou conjoint de fait, il nous est souvent demandé d’ajouter le nom des enfants sur le titre de propriété afin de faciliter la transmission et règlement de succession en cas de décès des parents. Nous aimerions souligner que l’ajout d’un ou des enfants sur le titre de propriété les rend copropriétaires à part entière avec les parents et conséquemment, peut affaiblir votre droit de propriété dans le futur. Par exemple, si l’enfant fait éventuellement faillite ou est en instance de divorce, la part du condo de la Floride peut entrer dans le patrimoine réclamé. Un autre aspect est celui de l’impact fiscal: cet ajout peut être assujetti à l’impôt américain sur les dons.
Afin de pallier à ces inconvénients, nous recommandons de signer un acte subséquent à la transaction qu’on appelle «life estate deed» qu’on peut traduire par acte de donation en cas de décès. En effet, ce document (qui est particulier au droit américain) permet de faire une donation directement sur un acte de transfert en cas de décès à vos enfants tout en vous laissant jouir de vos droits à titre de propriétaires pendant votre vie. La dévolution de la propriété aux enfants se fait alors au décès du dernier survivant sans avoir recours au testament.
Dans un prochain article, nous traiterons de la différence entre ce document de «life estate» et votre testament. Cet article a été écrit en collaboration avec Maître Paul Bloomgarden, avocat et membre du barreau de la Floride et moi-même, membre de la Chambre des notaires du Québec et copropriétaires de Sawgrass Title 2 Inc. Les opinions juridiques ont été émises par maître Bloomgarden et traduite par moi-même. J’habite la Floride depuis 1990 et dessers une clientèle exclusivement francophone pour toutes transactions immobilières, assurance-titres («closings»), planification successorales et successions en collaboration avec Sawgrass Title 2, Inc. et Maître Paul Bloomgarden.
Pour plus d’informations, n’hésitez pas à me téléphoner au 561-447-9370 ou par courriel au Cette adresse courriel est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser.. Nous sommes situés au 8551 W. Sunrise Blvd., #208, Fort Lauderdale, Floride 33322.
À propos de l'auteur
Christine Marchand-Manze, LL.B.
Christine habite la Floride depuis 1990 et offre ses services, à titre de notaire et propriétaire d’une agence de titres, aux Francophones canadiens et européens depuis maintenant quinze ans. Elle est associé et partenaire de Galaxy Title & Escrow.