FIRPTA - Foreign Investment In Real Property Tax Act ou Loi sur l’investissement étranger en immobilier

Avant la promulgation de cette loi en 1980, les États-Unis n’avaient aucune façon de taxer les étrangers sur leur gain en capital en immobilier. Maintenant, en vertu de cette loi, il y a une retenue de 10% basée sur le montant total de la vente. Cette retenue est faite par l’officier de la transaction (l’équivalent du notaire) et elle est automatique pour toutes les ventes de $300,000 et plus. Cette retenue force le vendeur étranger à produire une déclaration d’impôt et à déclarer son éventuel gain en capital. Si c’est le cas, un impôt de 20% du gain est prélevé à même le 10% déjà retenu et la différence est retournée au vendeur. À noter que même s’il n’y a aucun gain en capital, cette retenue est quand même applicable. Pour les ventes en bas de $300,000, cette retenue est aussi applicable, mais il existe une façon de l’éviter. J’y reviendrai plus bas dans l’article. La première étape pour réclamer la retenue de 10% est d’obtenir un numéro de taxe et toutes les parties impliquées dans la transaction doivent en avoir un. Les américains l’ont d’emblée, mais les étrangers doivent en faire la demande. Cette demande est faite au IRS (Internal Revenue Service) et une preuve qu’il y a une transaction en cours est nécessaire. Le formulaire W-7 doit être utilisé. Il est facile à remplir et est disponible sur internet. Le IRS demande aussi une copie CERTIFIÉE du passeport des applicants.Si vous êtes en Floride au moment de la transaction, Le Consulat du Canada à Miami peut le faire et au moment où j’écris ces lignes, cette copie est acceptée par le IRS. Vous pouvez aussi l’obtenir à n’importe quel bureau des passeports de votre pays. S’il y a un gain en capital et que l’impôt projeté est plus bas que le 10% retenu, on doit alors remplir une application en utilisant le formulaire 8288-B (disponible aussi sur internet). En autant que cette démarche est faite avant le closing (signature finale de la vente), l’officier de la transaction peut garder la retenue dans son compte en fiducie, ce qui raccourci le délai de remboursement. L’application (formule W-7 et 8288-B) est envoyée à Austin Texas où est émis le numéro d’identification. Une fois cette étape accomplie, le dossier est acheminé à Ogden, Utah. Comme vous pouvez le constater, c’est une procédure qui est assez longue, qui prend souvent plus de 5 mois. Le remboursement sera fait dès que le IRS aura émis un certificat de retenue. L’impôt dû, s’il y a lieu sera déduit du 10% et vous recevrez la différence. Bien sûr, s’il n’y a pas de gain en capital, vous récupérerez le montant total. Si l’officier de la transaction ne peut garder le 10% dans son compte en fiducie (délai trop court pour demander un certificat de retenue, withholding certificate), le 10% est envoyé au IRS et il faudra quand même demander un numéro d’identification dans un premier temps et dans un deuxième temps, produire une déclaration d’impôt. Encore une fois, s’il y a un gain en capital, les impôts dûs seront prélevés à même la retenue de 10% et la différence vous sera retournée. Comme mentionné plus tôt dans ce texte, si la vente est moins de $300,000, il existe une façon d’éviter toute cette démarche. En effet, il s’agit de faire signer un affidavit par l’acheteur affirmant que la propriété est acquise pour des fins résidentielles (pas comme investisseur) et que l’acheteur A L’INTENTION DE L’HABITER POUR AU MOINS 50% DES JOURS OÙ LA PROPRIÉTÉ SERA OCCUPÉE DANS LES 12 MOIS SUIVANT L’ACHAT. Cette définition est souvent mal interprétée. Si la propriété, par exemple, est habitée 10 jours dans les 12 premiers mois et que l’acheteur l’occupe 5 jours, la condition est alors remplie et si l’affidavit est signé, il n’y a pas de retenue obligatoire. Ceci n’enlève toutefois pas l’obligation qu’a le vendeur de déclarer son gain en capital, s’il y a lieu .